全國(guó)超百城推出住房“以舊換新” 一線城市均已加入
【全國(guó)超百城推出住房以舊換新】一線城市均已加入住房“以舊換新”隊(duì)列中。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策，與此同時(shí)，各地推出包括“國(guó)企收舊換新”“中介優(yōu)先賣(mài)”“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”等多種模式，相較而言，“國(guó)企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
一線城市均已加入住房“以舊換新”
易居研究院報(bào)告顯示，“以舊換新”工作在本輪全國(guó)消費(fèi)提振、潛力挖掘的大框架下有序推進(jìn)。“以舊換新”本質(zhì)上是房產(chǎn)流通和循環(huán)的重要推動(dòng)力。其貫通二手房盤(pán)活和新房去庫(kù)存兩大市場(chǎng)，在促進(jìn)雙市場(chǎng)循環(huán)發(fā)展的過(guò)程中，真正提振住房消費(fèi)。
從各等級(jí)城市推進(jìn)路線看，“以舊換新”工作試點(diǎn)，源于青島“優(yōu)先賣(mài)”，該模式希望打通“二手房售賣(mài)、新房認(rèn)購(gòu)”整體流程。到了2023年，各三四線城市陸續(xù)開(kāi)展試點(diǎn)。隨后一些重點(diǎn)二線城市也開(kāi)展了試點(diǎn)工作。2024年4月下旬，隨著深圳、上海發(fā)文，住房“以舊換新”擴(kuò)展到一線城市。
其中，深圳是首個(gè)支持“以舊換新”的一線城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)展商品住房“換馨家”活動(dòng)，鼓勵(lì)房企、中介、購(gòu)房者三方簽訂協(xié)議，開(kāi)展“賣(mài)舊買(mǎi)新”換房聯(lián)動(dòng)，首批參與活動(dòng)的有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、13家房企及項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)鼓勵(lì)房企和中介機(jī)構(gòu)為“以舊換新”的購(gòu)房者提供購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專(zhuān)屬優(yōu)惠。
深圳之后，上海積極跟進(jìn)。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)于5月3日聯(lián)合倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，首批參加倡議的房企20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家，參與項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在五大新城區(qū)域。
廣州則于5月加入，首批共發(fā)動(dòng)全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。到了7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)宣布啟動(dòng)，首批參加倡議的31個(gè)新建商品房項(xiàng)目共涉及房源9000余套。
至此，四個(gè)一線城市均已推進(jìn)“以舊換新”工作。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這也標(biāo)志著“以舊換新”工作進(jìn)入到政策鋪開(kāi)和成熟階段。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前，全國(guó)已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從市場(chǎng)背景看，“以舊換新”政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難、房企去庫(kù)存壓力顯現(xiàn)等有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“以舊換新”作為創(chuàng)新舉措，有助于激活潛在需求、盤(pán)活存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房，并促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
哪種模式反響相對(duì)積極？
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從全國(guó)各地推進(jìn)的“以舊換新”操作來(lái)說(shuō)，主要包括三種模式：一是中介幫賣(mài)舊房模式，這是最常見(jiàn)的“以舊換新”方式；二是收購(gòu)模式，即國(guó)企或房企直接收購(gòu)舊房，舊房款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)指定的新房項(xiàng)目，收購(gòu)的舊房則可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是補(bǔ)貼模式，主要是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新房的居民給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼等。這三種模式，發(fā)揮了不同市場(chǎng)主體的優(yōu)勢(shì)，也吻合了不同的市場(chǎng)需求和特征。
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至6月30日，“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”作為兩種主流模式，分別有超30城、超40城參與。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，“中介優(yōu)先賣(mài)”效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)深化下，二手房成交周期較長(zhǎng)，出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。相比而言，“國(guó)企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，從2023年下半年以來(lái)，蘇州、南通啟東、宣城、無(wú)錫、黃石、南京等城市均推出了“國(guó)企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。
以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動(dòng)的第一階段模式就主要是由南京安居進(jìn)行房源收儲(chǔ)，同時(shí)將新房可購(gòu)房源限定在旗下十余個(gè)項(xiàng)目中。從效果來(lái)看，截至6月27日，安居集團(tuán)14個(gè)樓盤(pán)累計(jì)來(lái)訪約3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計(jì)完成600多套房源的評(píng)估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。6月，南京開(kāi)啟了第二批“收舊換新”，進(jìn)一步擴(kuò)大住房“以舊換新”房源，除安居集團(tuán)項(xiàng)目外新增21個(gè)項(xiàng)目2780套房源。
河南鄭州也是較早實(shí)行住房“以舊換新”的城市。官方披露的數(shù)據(jù)顯示，鄭州“以舊換新”工作開(kāi)展3個(gè)月來(lái)，換房群眾與城發(fā)公司已簽訂二手房收購(gòu)協(xié)議3927套，已認(rèn)購(gòu)商品房1180套，群眾通過(guò)市場(chǎng)化交易“以舊換新”完成1628套。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，在“以舊換新”等利好政策帶動(dòng)下，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列積極變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部到訪量增加約30%，二手房帶看量增加約40%，4-6月商品房銷(xiāo)售量環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)，有效提振了市場(chǎng)信心，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。
關(guān)榮雪認(rèn)為，在“以舊換新”模式中，國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)二手房當(dāng)前熱度越來(lái)越高，原因可能在于，許多業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)面臨著二手房出售不暢的問(wèn)題，導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)到位，國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)二手房可以解決業(yè)主的資金壓力，使他們能夠順利購(gòu)買(mǎi)新房；此外，國(guó)企作為強(qiáng)大的購(gòu)房主體，具有更多的資源和渠道，可以提供更便利的交易過(guò)程，減少業(yè)主的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)提到，從一線城市“以舊換新”的推進(jìn)情況看，目前以“中介幫賣(mài)舊房”模式為主，相信隨著政策的持續(xù)完善，國(guó)企收購(gòu)二手房的模式或也會(huì)在一線城市逐步推進(jìn)，比如國(guó)企收購(gòu)二手房用作保障性住房，更好地推進(jìn)新房去庫(kù)存。
“以舊換新”如何進(jìn)一步推進(jìn)？
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從各地新房去庫(kù)存的工作來(lái)看，已經(jīng)有很多創(chuàng)新模式，包括“先租后買(mǎi)”“半租半買(mǎi)”“可租可買(mǎi)”等模式。對(duì)于“以舊換新”來(lái)說(shuō)，其本身屬于特殊的新房去庫(kù)存手段，仍有可優(yōu)化的空間。
嚴(yán)躍進(jìn)提到，各地“以舊換新”工作開(kāi)展中包括二手房評(píng)估、二手房出售、新房選擇面等仍面臨一定的問(wèn)題。相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示，參與“以舊換新”客戶(hù)最首要的動(dòng)機(jī)是借此快速賣(mài)出舊房，這一占比達(dá)到70.8%。不過(guò)一些房東的顧慮也存在。“其實(shí)主要還是價(jià)格的問(wèn)題，如果是被政府收購(gòu)去，價(jià)格會(huì)不會(huì)被壓得太低？如果是拿到市場(chǎng)上去賣(mài)，能不能賣(mài)得出去？”同時(shí)，推進(jìn)“以舊換新”也關(guān)注“換哪里的新”等問(wèn)題。如果是指定的新房樓盤(pán)，那么購(gòu)房者換新的選擇是不是足夠多？能不能選到心儀的房子？從實(shí)際過(guò)程看，市場(chǎng)反饋一些參與“以舊換新”的開(kāi)發(fā)商，并沒(méi)有給出最大的誠(chéng)意。一些優(yōu)質(zhì)房源也沒(méi)有拿出來(lái)，多半都是去庫(kù)存難的較差房源，這也容易導(dǎo)致市場(chǎng)交易信心下降。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實(shí)并沒(méi)有得到解決，即二手房最終誰(shuí)來(lái)消化的問(wèn)題。國(guó)企收購(gòu)二手房的市場(chǎng)容量相對(duì)有限。從源頭角度出發(fā)，各地要持續(xù)解決二手房消化的問(wèn)題，擴(kuò)大“以舊換新”的市場(chǎng)容量，包括保障房房源由此類(lèi)二手房來(lái)充當(dāng)、挖掘二手房租購(gòu)的多元化多樣化需求等。
責(zé)任編輯：李海嘯