中國(guó)房地產(chǎn)“新階段”怎么走？ “租購(gòu)并舉”貫穿主線

7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)正式發(fā)布。

據(jù)悉，在《決定》全文中，用整段、接近160字的篇幅著重提及了房地產(chǎn)。涉及“租購(gòu)并舉的住房制度”、房地產(chǎn)發(fā)展新模式、因城施策、房地產(chǎn)稅收制度等諸多方面。

多位專家分析認(rèn)為，《決定》提出的關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述為未來(lái)幾年房地產(chǎn)政策指明了方向，“租購(gòu)并舉的住房制度”將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)周期。此次文件系統(tǒng)全面，具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)性。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展具有非常重要的指導(dǎo)作用。

“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”是《決定》最先提及的話語(yǔ)。

近幾年來(lái)，中央及監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這表明新一輪發(fā)展中最核心的住房制度即為“租購(gòu)并舉的住房制度”，該制度將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)周期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“租購(gòu)并舉的住房制度”，一方面將租房作為重要的，等同于買房的居住形式，要在公共服務(wù)上實(shí)現(xiàn)均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，租房可以入讀公辦義務(wù)教育等。

“租購(gòu)并舉的住房制度已見雛形，熱點(diǎn)城市規(guī)模化的租賃住房供給占到近3成，租房可以落戶、享受公辦教育已經(jīng)在熱點(diǎn)城市落地。”李宇嘉分析稱。

同時(shí)，《決定》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)保障房建設(shè)和供給或?qū)⒚黠@放量，其中保租房在“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度”下，重要性或?qū)⒏油癸@。

李宇嘉指出，未來(lái)還要大規(guī)模盤活閑置土地，建設(shè)配售房。配售房將承擔(dān)商品房下跌后穩(wěn)定行業(yè)的重任，而且也是通過(guò)供給側(cè)改革適應(yīng)需求端變化。

《決定》繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。”

地方政府的權(quán)限進(jìn)一步增加。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次提及對(duì)限購(gòu)政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策等調(diào)整。該表述也和今年各地的房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的動(dòng)作是吻合的。但與此同時(shí)，這也是對(duì)住房需求新特征的回應(yīng)，尤其是立足“多樣化改善性住房需求”的導(dǎo)向，后續(xù)住房政策和政府決策也將有積極的重要的調(diào)整。

一線城市限購(gòu)政策有望繼續(xù)優(yōu)化。陳文靜指出，各地將結(jié)合自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，優(yōu)化限制性政策、降利率等或均在列。當(dāng)前僅北上廣深、天津及海南省部分地區(qū)仍執(zhí)行限購(gòu)政策，短期廣州、天津、海南省部分地區(qū)取消限購(gòu)政策存在較強(qiáng)預(yù)期，北京、上海、深圳取消限購(gòu)或仍需時(shí)間，短期或仍以漸進(jìn)式推進(jìn)為主。

值得一提的是，《決定》還提及“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。”

近兩年“保交房”已經(jīng)成為監(jiān)管部門推進(jìn)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的著力點(diǎn)之一，此前，已有多地探索試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

未來(lái)預(yù)售制改革進(jìn)程或?qū)⒓涌臁ｊ愇撵o指出，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來(lái)看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。

李宇嘉表示，近年來(lái)，期房不受歡迎、賣房難。另外，全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制后，只有合規(guī)項(xiàng)目才能獲得融資。預(yù)計(jì)未來(lái)鼓勵(lì)現(xiàn)售房開發(fā)，在土地出讓、規(guī)劃報(bào)建、融資和交付等方面有扶持政策。預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型，也是房地產(chǎn)新的開發(fā)模式。

此外，《決定》還提出“完善房地產(chǎn)稅收制度”。這是否意味著“房地產(chǎn)稅”要推出了？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“完善房地產(chǎn)稅收制度”并不意味著立刻開征房地產(chǎn)稅。

陳文靜分析表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法和改革或仍將持續(xù)推進(jìn)，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)尚不成熟，預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)稅出臺(tái)預(yù)期較弱。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅收制度將持續(xù)完善。從稅收層面來(lái)說(shuō)，最近幾年變動(dòng)非常大，即從“房地產(chǎn)稅開征”轉(zhuǎn)向“持續(xù)降低交易的稅費(fèi)成本”。從完善的角度看，未來(lái)將立足供求關(guān)系的重大變化的市場(chǎng)特征，確保房地產(chǎn)稅收制度更加靈活和精準(zhǔn)。

在李宇嘉看來(lái)，未來(lái)會(huì)全面捋順?lè)康禺a(chǎn)稅收，降低開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如配合消費(fèi)稅改革，降低增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發(fā)投資的激勵(lì)，鼓勵(lì)商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模，從而增加消費(fèi)稅。

責(zé)任編輯：李海嘯