全國多地樓市半年成績單公布，哪些城市繃不住了？
隨著全國多地半年報成績出爐，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)一并公布。
從已公布的10個地方數(shù)據(jù)看，6個地方商品房銷售面積下滑，包括海南、重慶、湖南、福建、安徽和江西。
其中，海南銷售面積下滑最厲害，大幅下降57.1%，重慶下滑了近10%，湖南下降了6.8%。
也因此，有專家預(yù)計，2019年全年商品房銷售面積將低于去年的17萬億平方米。
在樓市銷售面積下滑背景下，樓市又出現(xiàn)了新變化。
開封“繃不住了”
近日，河南開封住建局印發(fā)了一則通知，決定取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。
簡單理解，開封“限售”解禁了。
開封從限售到解禁，中間只有2年多時間。
2017年5月，開封市政府下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，又稱“汴九條”，其中一條措施是，規(guī)定新建商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書后滿3年方可上市。
彼時，該條規(guī)定的目的是為了“遏制房地產(chǎn)投資炒作行為”。
不止開封，2017年還是中國城市密集限售的一年。
從2017年3月17日北京規(guī)定企業(yè)購買住房滿3年方可交易后，廈門、杭州、福州、廣州、濟(jì)南、鄭州、蕪湖、南京、張家口、西安、武漢、貴陽等40余個城市在2017年啟動了限售調(diào)控。
對于此次解禁，開封市住建局回應(yīng)稱，當(dāng)初制定限售政策，是為了遏制炒房現(xiàn)象?，F(xiàn)在解禁是因為，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，限售政策已無存在必要。
同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開封解除限售，一方面是市場庫存壓力山大；另一方面是恒大項目橫掃三分之一市場銷量，情況糟糕，取消限售是必須。
官方數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月份，開封房地產(chǎn)開發(fā)投資增長18.4%，高于全省(4.1%)14.3個百分點，居全省第4位。截至5月底，開封房地產(chǎn)項目入庫共38個，計劃總投資383.84億元。
一邊是前期土地進(jìn)入開發(fā)階段，投資大幅增長，另一邊是二手房市場掛牌價連續(xù)下跌。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，開封市二手住宅掛牌價整體比去年底有所下跌，1-6月整體掛牌均價7769元/平方米。
張宏偉認(rèn)為，開封解除限售的目的在于“活躍市場”。
后續(xù)有城市跟進(jìn)嗎？
在開封之前，太原、菏澤已有取消限售動作。
2017年10月，太原市對二手房發(fā)布“限售令”，規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證兩年內(nèi)的住房不得交易轉(zhuǎn)讓。到了2018年7月，太原公布新的調(diào)控政策，限購不限售。
當(dāng)時，太原因為公布了新的限購政策，因此限售解除的消息并未引起太多關(guān)注。
到了2018年底，菏澤打響了解除限售的第一槍。
2018年12月18日，山東省菏澤市發(fā)布樓市新政，提出“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”等政策，成為全國90多個執(zhí)行商品房“限售”政策的城市中，首個提出解除限售的地區(qū)。
菏澤解除限售的原因在于：有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。
總體來看，城市解除限售的目的在于，將鎖住的存量房源解凍，投入市場、活躍市場。
中國還有很多執(zhí)行限售政策的城市，未來會漸次放開嗎？
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析，在2019年部分城市調(diào)控加碼，市場預(yù)期有所改變的大環(huán)境下，開封城市為提振市場信心，提高房地產(chǎn)市場活躍度出臺取消“限售”政策。開封取消“限售”政策充分體現(xiàn)了“一城一策”政策的城市微調(diào)政策導(dǎo)向。預(yù)計未來部分市場較為低迷的三四線城市會根據(jù)自己城市現(xiàn)狀，出臺不同程度的取消“限售”及其他類型政策。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂提醒，切勿對政策過度敏感。開封放開限售，是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點做出的決定，是“一城一策”的題中之義。城市分化、政策隔離，未來可能會有其他類似開封這樣的城市調(diào)整行政政策，但不代表整體求穩(wěn)的市場和政策取向會發(fā)生變動，如果當(dāng)?shù)厥袌鲆虼硕鵁崞饋?，政策一定會回縮。
整體來看，限售政策，一定時間內(nèi)暫停交易意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降，如此，凍結(jié)房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。
與之相反，放開限售是為了增加市場流動性，提高市場活躍度。在國家落實“一城一策”調(diào)控背景下，適時放開限售，也是穩(wěn)定市場的選擇。一旦市場在放開中重新變熱，收緊的步伐又將再次跟上。 (張文絞)